La loi Carrez : notre guide complet

Vous envisagez d’acheter ou de louer un appartement en copropriété et vous avez déjà commencé à imaginer où vous placerez votre canapé, la couleur des rideaux... Mais attendez ! 🛑 Avant de procéder à l’achat ou à la location, il est indispensable de vous renseigner sur la loi Carrez. Cette loi réglemente la manière dont la superficie des lots en copropriété doit être mesurée. Elle vise à protéger les acheteurs et les locataires contre toutes les tromperies concernant la surface habitable du bien.

Prêt à en savoir plus sur cette législation ? Cet article est fait pour vous !

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

La loi Carrez est instaurée en 1996. Cette législation impose au vendeur d'un lot ou d'une fraction de lot en copropriété d'en indiquer la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Alors oui, la loi Carrez ne rigole pas avec les mètres carrés !


Pourquoi calculer le nombre de pièces ?

Lors de la souscription d’une assurance appartement, votre assureur évalue le risque pour calculer la cotisation. Ainsi, si vous annoncez plus de pièces principales que vous n’aviez, vous risquez de payer une cotisation plus élevée.


Comment calculer sa surface ?

Alors, comment calcule-t-on la surface de son logement selon la loi Carrez ? 🤔 C'est assez simple en réalité. Il faut mesurer chaque pièce du logement et additionner les surfaces obtenues pour avoir une idée de la superficie totale... Mais attention, tous les mètres carrés ne sont pas comptabilisés de la même manière ! 😱 En effet, seules les pièces d'une hauteur sous plafond supérieure à 1.80m sont prises en compte dans le calcul. Le grenier avec poutres qui vous oblige à marcher courbé(e) ne fait pas partie du calcul 😉 Ni les espaces extérieurs tels que les balcons ou terrasses. 

D’ailleurs, certains lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte non plus. Dommage pour ceux qui pensaient augmenter leur surface habitable avec leur mini cellier de 7.90 m²... Bref, entre les recoins, les hauteurs sous plafond et les diverses exclusions, le calcul de la surface selon la loi Carrez peut être un casse-tête. Alors n'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour réaliser ce mesurage ! 📏✅


Effectuer un diagnostic immobilier

Si vous pensez qu'il suffit d'avoir un mètre et une bonne dose de patience pour calculer la surface privative, détrompez-vous ! Mieux vaut faire appel à un professionnel pour effectuer un diagnostic immobilier. 🕵️‍♂️ Et oui, mesurer la superficie d'un logement selon les critères de la loi Carrez n'est pas aussi simple qu'il y paraît et nécessite une certaine expertise. Le diagnostiqueur immobilier prend en compte toutes les spécificités du calcul (mètres carrés sous 1.80m, intégration ou non des cloisons...). Un diagnostic précis et fiable vous évitera bien des tracas à l'avenir !

Les professionnels habilités à réaliser un tel diagnostic doivent posséder une certification délivrée par un organisme accrédité. Alors non, votre cousin qui était fort en géométrie au collège ne sera probablement pas en mesure de le faire... 😅

Bon à savoir : 💡 l'encadrement des loyers exige une limite au loyer fixé par le propriétaire lors de la mise en location de leur logement. Ce dernier doit fournir une quittance de loyer pour attester le paiement des charges.

Quels sont les risques en cas d’erreur sur la surface habitable indiquée dans le bail ?

Faire une petite erreur de calcul sur la superficie de votre appartement peut sembler anodin, mais dans le cadre de la loi Carrez, cette négligence peut coûter cher. En effet, si l'écart entre la surface réelle et celle mentionnée dans le bail locataire est supérieure à 5 %, les conséquences peuvent être assez lourdes pour le propriétaire. Le locataire peut demander une réduction de loyer et cela risque bien de réduire à néant votre cash flow😉. Et oui, chaque mètre carré compte ! 💸 La loi Alur est assez claire à ce sujet :

« Lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’1/20ème (5 %) à celle indiquée dans le bail, le bailleur est obligé d’accepter, à la demande du locataire, une diminution de loyer. »

Mais ce n'est pas tout, si vous voulez vendre votre logement et que cette erreur est détectée dans un délai d'un mois après la signature de l'acte authentique de vente (ce qui arrive plus souvent qu'on ne le croit), l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ! Le dépôt de garantie achat immobilier et les frais de notaire sont également à prendre en compte. 

En parlant de transactions immobilières, vous pourriez vous demander : est-ce légal de demander 3 fois le montant du loyer ? Du point de vue de la loi, il n'y a aucune obligation de gagner 3 fois le montant du loyer pour louer une maison. Si les propriétaires l’exigent, c’est pour sécuriser leur investissement et éviter tout loyer impayé.

De plus, on ne rigole pas avec les mentions obligatoires en matière immobilière : omettre volontairement ou non d'indiquer la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente est passible d'une amende. 

Bon à savoir : 💡 si l’acheteur renonce à l’acquisition du bien au cours du délai de rétractation, la restitution dépôt de garantie doit être faite par le propriétaire-bailleur ou le notaire sous 15 jours.

Location de logement : nos conseils

  • La garantie visale offre également une protection contre les loyers impayés et assure une tranquillité d'esprit tant pour le propriétaire que pour le locataire. Pour une meilleure protection, pensez à souscrire une assurance habitation. Pas envie de vous déplacer ? La souscription à l’assurance habitation en ligne est tout à fait possible. 
  • Vous voulez renouveler le bail ? La procédure de renouvellement doit être engagée au moins trois mois avant la fin du bail en cours. Prenez le temps de négocier les conditions du renouvellement avec le locataire et soyez transparent sur les modalités de renouvellement.

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