Tout savoir sur le bail locataire

Qu’est-ce qu’un bail locataire ?

Un bail locataire, c’est le contrat de location que vous signez pour occuper et utiliser le bien immobilier du propriétaire pendant une période définie. Il est aussi connu sous le nom de contrat de bail.  . En retour, vous vous engagez notamment à verser un loyer. 

Vous pouvez signer un bail locataire une utilisation personnelle (c’est-à-dire en habitation), pour une utilisation professionnelle ou une utilisation mixte.  Parmi les différents types de contrats de location, vous pouvez souscrire à diverses options :

🏠 Contrat de location pour des espaces vides utilisés à des fins d'habitation ou à des fins mixtes (à la fois professionnelles et résidentielles).

C’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit ce type de contrat. Son but ? Améliorer les relations entre les locataires et les propriétaires. Dans le cadre de ce contrat, vous pouvez exercer une activité professionnelle dans une partie de votre résidence principale. Il faut aussi que les règles de copropriété et le bail de location n’interdisent pas explicitement l'utilisation de votre logement pour une activité professionnelle - c’est l'article L631-7-3 du code de la construction et de l'habitation qui le dit.

🪑 Contrat de location meublée pour une résidence principale. 

Ce type de contrat concerne un logement doté d'un ameublement adéquat (lit, équipements de cuisson, table, chaises, vaisselle, etc.) afin de permettre au locataire de vivre, manger et dormir confortablement.

💈 Contrats de location pour utilisation commerciale.

Chacun de ces contrats de location est soumis à des formalités spécifiques. Cependant, il est crucial de connaître certaines règles communes à toutes les locations afin de bien préparer votre dossier.

Que doit contenir un bail locataire ?

Vous avez trouvé la perle rare et le propriétaire a accepté votre dossier ? C’est le top ! Mais maintenant, place à la partie un peu moins reluisante : la rédaction du bail et la signature du bail - qui doit être accompagné des annexes nécessaires. Cette étape est super importante  parce qu’elle établit les obligations mutuelles entre le propriétaire et vous, le locataire. Alors ne signez pas à l’aveugle : pensez à bien tout vérifier pour savoir s’il y a des points à changer ou à négocier.

Les termes du contrat peuvent varier en fonction du type de location, mais certains éléments sont indispensables. Pour une location meublée ou non meublée en tant que résidence principale, un modèle de contrat est défini par les annexes 1 et 2 du décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

En revanche, certaines clauses sont interdites. Cela inclut les dispositions obligeant le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ainsi que celles qui le contraignent à souscrire une assurance habitation auprès d'une compagnie spécifique.

Contrat de location : l’importance de l’état des lieux

Ah, l’état des lieux. Il prend du temps et on aimerait bien s’en passer, mais c’est une étape importante avant de s’installer dans votre nouveau nid douillet. Pourquoi ? Parce qu’il atteste de la condition du logement au moment où vous prenez possession des lieux…et au moment où vous les quittez. Il faut donc qu’il soit correct et précis, car c'est en comparant minutieusement les états des lieux effectués à votre arrivée et votre départ que le propriétaire peut requérir la réparation des éléments endommagés et ce qui relève d’une usure normale pour laquelle il ne peut pas réduire le montant de la caution qu’il vous rendra.

Le propriétaire peut faire appel à un professionnel pour l’établissement et la rédaction de l’état des lieux. Dans le cas de l'état des lieux d'entrée seulement, une part des frais peut être imputée au locataire, mais ce montant ne peut pas dépasser un certain plafond légal et doit être inférieur à celui imposé au propriétaire. L'authenticité de l'état des lieux nécessite la signature des deux parties. En ce qui concerne l'établissement de l'état des lieux de sortie, le locataire n'a pas à supporter de frais, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier.

Votre propriétaire ou votre locataire refuse de coopérer pour dresser un état des lieux contradictoire? Vous pouvez faire recours  à un huissier de justice, et les coûts de cette démarche sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

Vous déménagez ? Vous avez  la possibilité de demander la complétion de l'état des lieux dans un délai de dix jours.  Pour ce qui est de l'état des éléments de chauffage, cette complémentation peut être effectuée durant le premier mois de la période de chauffe.

Quelle est la durée d’un contrat de location ?

Si le propriétaire prend la forme d'une personne physique ou d'une société civile immobilière (SCI) à caractère familial (impliquant des liens de parenté jusqu'au 4ème degré), la durée minimale du bail pour un logement non meublé est de 3 ans. Appartement en copropriété, maison…peu importe le type de bien qui est à la location, c’est la même durée qui s’applique. Si, par contre, le bailleur est une entité légale, la durée minimale du bail s'étend à 6 ans.

Pour les locations meublées, la durée minimale du bail est d'un an. Cependant, cette période peut être réduite à neuf mois si le locataire est un étudiant. Et si vous êtes en mutation professionnelle, vous pouvez faire appel à un bail mobilité qui peut durer de 1 à 10 mois.

Quels sont les motifs de résiliation d’un bail locataire ?

Le bail de location peut être résilié aussi bien par le locataire que par le propriétaire dans certains cas.

Vous avez loué votre logement vide et vous souhaitez réduire la durée de votre préavis ? Vous allez devoir en justifier auprès de votre propriétaire. Dans certains cas, le préavis peut être réduit à un mois. C’est notamment le cas quand : 

• Votre logement est dans une zone tendue.
• Si votre résiliation est le résultat d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• Si vous avez un problème de santé qui justifie que vous changiez de logement. Il faut qu’un certificat médical le constate, peu importe votre âge. 
• Si vous êtes bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.
• Si vous êtes victime de violence conjugale  (article 15 loi juillet 1989)
• Si on vous attribué un logement qui vous ouvre des droits à l’aide personnalisée au logement (APL).

La loi n'explicite pas en détail les critères de "légitime et sérieux". En cas de contestation par le locataire, ce qui peut se produire dès la réception de la lettre de résiliation, c'est à un juge de trancher.

Ainsi, c'est le juge du tribunal d'instance compétent pour le logement loué qui détermine, en fonction des éléments présentés, si le motif invoqué par le propriétaire pour mettre fin au bail est effectivement qualifiable de "légitime et sérieux". Parmi les motifs relevant de cette catégorie, on peut citer, par exemple, la résiliation du bail en raison de troubles de voisinage, de sous-location non autorisée, ou encore de retards répétés et avérés dans le paiement du loyer.