Location meublée ou vide : comment choisir ?

Faites un choix en fonction du profil de locataire qui va investir les lieux

Pour faire simple : tout dépend de votre bien immobilier. Vous souhaitez mettre une maison ou un appartement de plus de 3 pièces situé dans un quartier résidentiel à la location ? Ce type de bien va certainement convenir beaucoup plus aux familles car elles recherchent généralement une location vide pour y apporter leurs propres meubles et équipements. Par contre, si vous avez acheté un studio ou un appartement d’une ou deux pièces proche d'une université ou d'un bassin d'emploi, il y a de fortes chances qu’il attire des profils étudiants ou les professionnels qui cherchent un pied-à-terre temporaire. Et quand on déménage souvent, on apprécie de ne pas avoir investi dans du mobilier…pour ensuite avoir à le transport d’un logement à l’autre. 😅

Location vide ou meublée et durée du bail

Le choix entre la location meublée ou vide dépend également de votre souhait de durée d'engagement à la location. Les locataires d'un logement vide s'installent généralement pour une durée d'au moins 3 ans. Vous préférez louer pour une durée plus courte ? Dans ce cas, la location meublée est faite pour vous. Les baux en meublés durent typiquement un an mais s’il s’agit d’un bail mobilité, la durée peut être de 1 à 10 mois. Louer en meublé vous permet donc de récupérer votre bien chaque année, voire plus fréquemment.

Grâce à ces différents types de contrats, vous pouvez adapter votre offre locative aux besoins spécifiques de vos locataires potentiels. Ça vous facilite bien la tâche en ce qui concerne la gestion de votre bien immobilier.Prenez en compte ces éléments pour prendre une décision éclairée sur le type de location le mieux adapté à votre situation. 😃

Les avantages & inconvénients de la location vide et meublée

Opter pour la location vide présente l'avantage de la régularité. Bien que les locataires puissent mettre fin prématurément à leur bail, celui-ci est généralement conclu pour une durée de 3 ans, avec possibilité de renouvellement. L’autre avantage de cette stabilité temporelle ? Elle réduit le risque de vacance de votre logement et vous n’avez pas à faire des rénovations ou simples rafraîchissements entre deux locataires aussi souvent qu’avec un bail en meublé.

En choisissant la location vide, vous n'avez pas besoin d'effectuer d'investissement mobilier. En revanche, la location meublée vous contraint à investir dans une liste de meubles déterminée par la loi, en plus des équipements nécessaires pour le logement. De plus, pendant la durée de la location meublée, vous êtes responsable des réparations et du remplacement des équipements endommagés, ce qui peut représenter des frais supplémentaires.

Location meublée, loyers impayés et procédure d’expulsion

La location meublé a l’avantage de vous offrir une certaine flexibilité en vous permettant, en théorie, de récupérer votre logement chaque année. Mais ça ne rend pas pour autant les procédures d’expulsion en cas d’impayés plus courtes.

Cette idée qu’un bail plus court veut dire que la durée de la procédure d’expulsion varie en fonction est répandue chez de nombreux propriétaires…et c’est un mythe. Lorsque le locataire décide de cesser de payer son loyer, il tend également à ignorer les éventuels avis de résiliation que vous pourriez lui envoyer pour mettre fin au bail. Quelle que soit la situation, la loi protège le locataire et la résiliation annuelle du bail meublé ne raccourcit pas la procédure d'expulsion.

Peu importe le type de location (meublé ou pas), la durée des procédures d'expulsion reste généralement de 18 à 24 mois.

Pour réduire le risque d’impayés et les longues procédures d’expulsion, vous pouvez faire appel à une assurance loyers impayés ou bien encore à la garantie Visale.

Location meublée ou location vide : quelle fiscalité ?

Quand vous évaluez si votre investissement locatif est ou va être rentable, il faut aussi prendre en compte les aspects fiscaux. La nature de la location, meublée ou vide, a un impact sur la fiscalité en elle-même. En plus de ça, le niveau des loyers a aussi des conséquences sur la fiscalité. Il faut aussi dire que vous percevez un loyer plus élevé avec une location meublée qu’avec une location vide. Il est donc primordial d'effectuer des calculs précis.

Les régimes fiscaux pour les locations non-meublées

Si vous avez mis votre bien en location vide, vous avez deux choix en ce qui concerne le régime fiscal applicable aux revenus que vous tirez de votre bien locatif…s’ils ne dépassent pas 15 000 € par an :

• Le régime micro-foncier : dans ce cas, les loyers sont déclarés en tant que revenus fonciers dans le cadre de l'Impôt sur le revenu, et une déduction forfaitaire de 30 % est appliquée. Cela signifie que l'Impôt sur le revenu est calculé sur 70 % des loyers perçus, selon le taux d'imposition marginal du bailleur.
• Le régime réel : ici, le bailleur peut déduire l'ensemble des charges réelles (et non seulement 30 %) de ses revenus, y compris les coûts tels que l’assurance habitation, les frais de gestion, les travaux d'entretien, les réparations ou améliorations, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière.

Les régimes fiscaux pour les locations meublées

En ce qui concerne la location d'un logement meublé, vous avez aussi 2 options :

• Le régime micro-BIC : si les revenus que vous déclarez en tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne dépassent pas 72 600 €, vous bénéficiez d'une réduction de 50 %.
• Le régime réel : au-delà de 72 600 € de revenus annuels, vous pouvez déduire l'intégralité de ses charges réelles ainsi que l'amortissement des meubles et des locaux.

La gestion locative des locations meublées

On ne vous le cache pas : une location meublée peut être beaucoup plus chronophage pour vous qu’une location vide. Vous devez aménager le logement, remplacer des équipements défaillants pendant la durée du bail, maintenir un inventaire, passer plus de temps à faire l’état d’entrée et de sortie… Et vous devrez peut-être répéter tout ça plus souvent parce que vos locataires seront présents moins longtemps. Et ça, c’est sans compter le temps que vous pouvez consacrer à la recherche de nouveaux locataires, à la réalisation des visites, à l'examen des dossiers, à la signature du bail, et ainsi de suite.

En choisissant de louer en location non meublée, vous augmentez vos chances de trouver un locataire désireux de s'établir sur une période plus longue, et qui ne vous sollicitera pas pour chaque petite défaillance d'un aspirateur ou d'un ventilateur.

Location vide : point sur la loi Pinel

Certains investisseurs préfèrent louer en vide plutôt qu’en meublé pour profiter des avantages fiscaux découlant de la loi Pinel.  Si vous choisissez la location non meublée, la loi Pinel vous ouvre la voie à une réduction d'impôt variant de 12 % à 21 %, dans la limite d'un investissement de 300 000 € en fonction de la durée de votre engagement à garder le bien en location.

Dans le scénario où vous prévoyez de mettre en location votre logement vide pour une période de 6 ans, vous pouvez prétendre à une réduction d'impôt d'environ 12 %. En revanche, si votre intention est de louer votre propriété non meublée pendant 9 ans, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt de 18 %. Pour un engagement sur une période de 12 ans, le dispositif offre une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % de vos coûts d'investissement.

Attention, l'éligibilité à  la loi Pinel ne se limite pas simplement à louer un bien immobilier non meublé. Vous devez aussi satisfaire d’autres critères pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce dispositif :

• Réaliser un investissement dans un logement neuf ou dans un ancien bâtiment devant être rénové.
• Louer le logement non meublé dans l'une des trois zones tendues en France (zones A, A bis et B).
• Respecter les plafonds de ressources applicables aux locataires.
• Se conformer à un plafond de loyer spécifique.

Chaque type de location présente donc ses avantages et ses contraintes. La location vide offre une stabilité à long terme, tandis que la location meublée attire un public différent et permet de bénéficier de baux plus courts pour une plus grande flexibilité. Il est essentiel de considérer vos objectifs d'investissement, le profil des locataires que vous souhaitez attirer et vos capacités financières avant de prendre une décision.