Tout savoir sur l’assurance propriétaire non-occupant 👌

L’assurance propriétaire non-occupant, ou assurance PNO ou assurance propriétaire bailleur, vous met à l’abri de gros ennuis financiers en cas de sinistre. Une bonne raison d’examiner en détail cette assurance très utile. Fonctionnement, objectifs, garanties... découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur cette assurance.

Dans quels cas l’assurance PNO est-elle utile ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement dans lequel vous ne vivez pas, vous êtes alors propriétaire non-occupant. Votre bien immobilier peut alors être proposé à la location, être vacant, en travaux ou bien être proposé à titre gratuit. Appartement, maison, location meublée ou vide, en colocation ou non, loué de manière saisonnière ou loué à l’année, en copropriété ou non…tant que vous n’y vivez pas, vous êtes un propriétaire non-occupant.... On décrypte les situations dans lesquelles une assurance PNO est un vrai avantage.

🛋️ Vous louez votre bien en meublé

L’investissement locatif a le vent en poupe depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel. 30 % des transactions immobilières étaient des investissements locatifs en 2021, une hausse de 2,7 % par rapport à l'année précédente. La location meublée de votre propriété a certains avantages fiscaux et pratiques. Par exemple, vous pouvez proposer un bail d'un an au lieu de 3 ans. La location meublée augmente aussi la valeur locative. Ce type de location peut donc être intéressant si vous choisissez l’investissement locatif.

L'emplacement de votre propriété, la qualité de l'ameublement et celle de l'équipement ont aussi un impact sur votre revenu locatif... Vous avez donc probablement déjà dépensé une belle somme d'argent non seulement à l’achat de votre bien mais aussi pour le mobilier. Bien sûr, ce mobilier vous appartient, mais il peut être endommagé par le locataire ou par un dommage quelconque. 

Votre locataire est obligé(e) de souscrire un contrat d’assurance habitation ou alors il/elle sera en dehors des clous : le défaut d’assurance est illégal. Mais en cas de sinistre, les conditions de son contrat vont influencer votre niveau d’indemnisation. Et il y a une mauvaise nouvelle de plus 😔 : même si votre locataire a pris une option ‘rééquipement à neuf’, cette garantie ne s'appliquera pas à vos meubles. Elle s’appliquera seulement aux biens de votre locataire.

❌ Votre bien est vacant

Votre locataire a déménagé ? Il/elle aura forcément résilié son contrat d’assurance habitation. Pourquoi payer une cotisation d’assurance s’il/elle n’est plus obligée de s’assurer dans votre bien ? Si votre bien est un investissement locatif, votre logement peut être vacant pendant un maximum de 12 mois pour que vous bénéficiez toujours des avantages fiscaux. Mais çà n’est certainement pas ce que vous souhaitez pour rentabiliser votre investissement ! 😅  Vous avez publié votre annonce pour trouver un nouveau locataire…et puis rien. Vous êtes en vacance locative et ça peut durer plusieurs semaines, voire peut-être plusieurs mois dans certaines villes ! Pendant ce temps, si votre bien n’est pas en copropriété, votre logement n’est pas protégé. 

Les propriétaires bailleurs ne sont pas les seuls qui pourraient avoir un logement vacant.

Vous avez récemment acheté un bien dans lequel vous n’habitez pas parce qu’il est en travaux ? Eh oui, vous êtes aussi propriétaire non-occupant ! Ce n’est pas parce que vous n’y habitez pas que vous êtes à l’abri d’un sinistre. Votre acquisition et vos travaux vous coûtent certainement déjà assez cher, la dernière chose que vous voulez est d’avoir des dépenses supplémentaires ! Votre budget ameublement peut vite y passer dans ce cas.

On ne veut pas en rajouter une couche…mais vous êtes aussi toujours responsable des dommages causés par votre bien à d’autres personnes. Vous n’y habitez peut-être pas, mais des artisans y passent la journée à travailler, et c’est sans parler des biens des voisins qui sont à proximité. Un pépin peut blesser vos ouvriers et même les mettre en arrêt maladie. Et il peut aussi endommager la maison de votre voisin. Il suffit qu’une tempête fasse tomber un arbre qui se trouve sur votre terrain sur la maison du voisin. Dans les deux cas, votre responsabilité civile est engagée et c’est à vous de les dédommager de votre poche… Sauf si vous avez un contrat d’assurance propriétaire non-occupant ! 😜

🚨 Votre locataire est en défaut d’assurance

Et si vous louez votre logement et qu’il n’est pas vacant ? Première bonne nouvelle : vous percevez votre loyer ! Enfin, en principe. Dans ce cas, c’est au locataire de s’assurer. Il/elle en a même l’obligation et doit vous fournir une attestation d’assurance. Mais ça ne veut pas dire que tous les locataires s’assurent. Ou alors votre locataire vous avait fourni une attestation qui prouvait qu’il/elle était assuré, mais entre temps leur assureur a résilié leur contrat. 😬 Dans les deux cas, votre locataire est en défaut d’assurance. 

Top tip si vous êtes dans cette situation 💡

Commencez par envoyer une mise en demeure demandant la souscription à une assurance sous un délai d’un mois.

Mais oui, vous l’aurez deviné : pendant ce temps, si vous n’avez pas de contrat d’assurance, votre bien n’est pas protégé. Au bout d’un mois, vous avez deux options en tant que bailleur si la situation n’a pas changé :

  • engager une procédure d’expulsion si le contrat de location inclut cette clause

ou

  • assurer le logement au nom du locataire et inclure le coût additionnel de l’assurance dans vos charges, vous pouvez inclure une majoration du coût qui va jusqu’à 10 %.

On ne vous cache pas que la deuxième option est beaucoup plus simple et beaucoup plus rapide ! ⚡Mais si ni vous ni le locataire n’a de  contrat d’assurance pour le bien, les dégâts peuvent vous  coûter très cher.

✅ Vous voulez être certain(e) d’avoir une couverture plus complète que celle du locataire

Vous locataire vous a fourni une attestation d’assurance habitation ? Vous avez un locataire en or ! 😀 Mais souvenez-vous que pour votre locataire, la prime d’assurance habitation est une dépense obligatoire supplémentaire. Il y a donc de grande chance que votre locataire choisisse le moins cher pour réduire ses charges fixes. Qui dit moins cher dit peut-être couverture qui n’est pas optimale.

Couverture d'assurance pas optimale,

à quoi ça ressemble ?

Exclusions de garanties

Il existe beaucoup d’exclusions sur des aspects assez standards dans le monde de l’assurance. Par exemple, les dégâts des eaux dûs au gel ne sont pas couverts. 

Ça vous choque ? Vous vous demandez pourquoi il/elle ferait ça ? oui, c’est le monde à l’envers pour vous, mais vous êtes attaché à votre logement. Vous avez mouillé votre chemise avec cet investissement. Ce n'est pas le cas de votre locataire. Ce qui est essentiel pour vous ne l’est pas (nécessairement) pour votre locataire ! Donc, en cas de pépin, vous pourriez avoir à débourser la différence si les frais de réparation sont plus élevés que les plafonds de garanties de l’assurance de votre locataire.  Un sinistre pourrait donc toujours vous revenir cher… et ça, ça n’est pas bon pour votre rentabilité ! 

Il est donc judicieux de quand même s’assurer. Comme ça, vous serez sûr de la qualité de votre couverture. 😀

Quid de la location saisonnière, de la résidence secondaire et du logement vacant 🤷

Pour louer sereinement votre location saisonnière, s’assurer est vivement conseillé. Les plateformes, comme Airbnb, Abritel, ont leurs assurances dédiées, mais elles ne couvrent pas tous les risques. Par exemple, l’assurance d’Airbnb ne couvre pas les pertes dues à des catastrophes naturelles, par exemple. Il vaut mieux donc vous protéger avec une assurance PNO.

Si votre bien immobilier est une résidence secondaire et n’est jamais loué, l’assurance résidence secondaire 🏝 est beaucoup plus adaptée pour vous au niveau des garanties. Ce contrat prévoit que vous occupiez le logement de temps en temps, tandis que l’assurance PNO, comme son nom l’indique, ne prévoit pas d’occupation du bien de votre part.

Bon à savoir 💡

L’assurance PNO est différente de l’assurance propriétaire non-occupant local commercial. L’assurance local commercial concerne la location d’un bien immobilier à une entreprise, un professionnel, une association, pour un usage commercial.

🤔 Entre le propriétaire et le locataire, qui se charge d’assurer le logement loué ?

On l’a mentionné plus tôt. Les locataires en France sont légalement obligés de souscrire à une assurance habitation pour se protéger des risques locatifs comme les incendies, les dégâts des eaux ou encore les explosions depuis 1989. Votre locataire doit vous présenter une attestation d’assurance habitation lorsque vous lui donnez les clés du logement ainsi qu’une fois par an pendant la durée du bail et au moment du renouvellement du bail. 📜 Il/elle n’en a pas ? Aïe, aïe, il est en défaut d’assurance. 😬 Dans ce cas, vous avez le droit d’en souscrire une et de répercuter le coût engendré sur le loyer… Ou, vous pouvez aussi tout simplement mettre fin, il peut décider de résilier le bail. Il vaut peut-être mieux pour vous de ne pas en arriver là !

Est-ce que j’ai une obligation de m’assurer en tant que  l’assurance propriétaire non-occupant ?

Vous avez obligation de prendre une assurance PNO propriétaire non-occupant seulement en copropriété. Depuis le 1er janvier 2015, avec la loi Alur, tous les propriétaires de biens en copropriétés doivent souscrire à une assurance responsabilité civile. 📝

Si votre appartement ou votre maison n’est pas dans une copropriété, vous n’avez pas obligation de vous assurer… mais comme on l’a vu précédemment, c’est quand même fortement recommandé.

Et si le PNO et le locataire sont assurés ?

Si l’occupant du logement a une assurance multirisque habitation et que vous avez une assurance PNO, c’est la solution idéale. 🤘 En effet, si l’occupant de votre logement a pris une assurance de base, il ne sera pas couvert pour certains types de sinistres. Il est mieux que vous ayez votre propre assurance, pour pouvoir prendre le relais, en cas de besoin.

En tant que bailleur, vous avez tout intérêt à vous assurer en complément, en cas de négligence d’assurance de l’occupant, ou encore pour assurer le logement entre deux locataires.

Garanties responsabilité civile du propriétaire bailleur : une autre raison clé de souscrire à une assurance propriétaire non-occupant

On a parlé jusque là que presque exclusivement des sinistres qui pourraient endommager votre bien ou des sinistres dont votre locataire est responsable. Mais ça n’est pas la seule protection qui pourrait vous être utile ! Le contrat d’assurance propriétaire non-occupant inclut deux autres garanties qui vous protègent si votre responsabilité civile est engagée. 

La garantie recours des locataires

Ça semble logique, mais on n’y pense pas nécessairement : les sinistres ou la responsabilité ne vont pas que dans un sens ! Eh oui, vous n’êtes pas à l’abri que votre bien cause des dommages à vos locataires (corporels ou pas). Vous avez du mal à visualiser la chose ? On vous fait un petit topo :

  • Un dégât des eaux dû à des infiltrations d’eaux par la toiture ont endommagé les biens de vos locataires parce que vous n’avez pas entretenu la toiture.
  • L’installation électrique de votre bien est défaillante et cause un incendie dans le logement qui détruit les biens de vos locataires. 
  • Le balcon de votre bien s’effondre sur la voiture de votre locataire. 

On pourrait vous donner d’autres exemples, mais ce blog n’en serait à ne plus finir ! 😅 Dans tous ces exemples (et bien d’autres encore), c’est à vous d’indemniser vos locataires…mais sans contrat d’assurance propriétaire non-occupant, ça sera de votre poche. Et ça, ça n’est pas très bon pour vos affaires ! Sans parler du fait que ça pourrait nuire à vos relations avec votre agent immobilier. La garantie recours des locataires est justement là pour indemniser les locataires dans ces situations sans que vous ayez un sou à payer (à part peut-être une franchise). 😃 

Le plus FRIDAY 💛💜

Un dégât des eaux découle de votre responsabilité ? Votre locataire vous a demandé une réduction du loyer à cause de l’état de son logement ? On prend en charge votre perte de loyer et le montant des charges récupérables que vous auriez dû percevoir.

La garantie recours voisins et tiers

On va faire simple : si votre voisin ou un tiers est victime de l’un des exemples de sinistres qu’on a mentionné ci-dessus, c’est la garantie recours des voisins et des tiers de votre assurance propriétaire non-occupant qui les indemnisera. Et si votre balcon écrase la voiture de quelqu’un que vous ne connaissez pas ? La garantie s’applique quand même. Car, oui, vous êtes toujours responsable du sinistre.

Assurance propriétaire non-occupant : comment l’obtenir et à quel tarif ? 💰

Pour effectuer votre devis en ligne, les assureurs vont vous demander la surface du bien, le nombre de pièces, la zone géographique, les aménagements extérieurs, le montant souhaité pour les franchises, la valeur de vos biens, etc.

Pensez à bien vérifier que le recours des locataires, le recours des voisins et des tiers et la perte de loyer soient bien couverts par les assureurs qui vous intéressent. Ce sont des garanties vraiment très importantes, qui peuvent être fournies par une assurance propriétaire bailleur. Avec FRIDAY toutes ces garanties sont incluses dans nos couvertures Essentielle et Sérénité. 😎

Au niveau du tarif, il faut savoir qu’une assurance propriétaire bailleur est peu coûteuse. Pour ce prix minime, il serait dommage de passer à côté de garanties qui vous offriraient une meilleure protection. Il est important de ne pas sous-évaluer un risque, seulement pour faire quelques minimes économies financières. 💸

Chez FRIDAY, notre offre assurance habitation PNO commence à partir de 3,62 € / mois seulement. Vous pouvez effectuer votre devis en ligne en quelques clics pour simuler votre tarif. La souscription se fait en 2 min et vous recevez l’attestation d’assurance immédiatement. Alors, GO FRIDAY ! 😉

Chez FRIDAY, des développeurs, des codeurs, des concepteurs UX et des maîtres de mêlée travaillent ensemble avec des actuaires et des experts en sinistres. Nous investissons du temps et de l'énergie pour rendre votre vie plus facile et sans souci. Nos articles sont là pour vous aider, mais ils ne se substituent pas aux conseils de professionnels qualifiés du monde jurique ou même immobilier.