Tout savoir sur l’assurance propriĂ©taire non-occupant

L’assurance propriĂ©taire non-occupant, ou assurance PNO ou assurance propriĂ©taire bailleur, vous met Ă  l’abri de gros ennuis financiers en cas de sinistre. Une bonne raison d’examiner en dĂ©tail cette assurance trĂšs utile. Fonctionnement, objectifs, garanties... dĂ©couvrez tout ce qu’il y a Ă  savoir sur cette assurance.

Dans quels cas l’assurance PNO est-elle utile ?

Si vous ĂȘtes propriĂ©taire d’un logement dans lequel vous ne vivez pas, vous ĂȘtes alors propriĂ©taire non-occupant. Votre bien immobilier peut alors ĂȘtre proposĂ© Ă  la location, ĂȘtre vacant, en travaux ou bien ĂȘtre proposĂ© Ă  titre gratuit. Appartement, maison, location meublĂ©e ou vide, en colocation ou non, louĂ© de maniĂšre saisonniĂšre ou louĂ© Ă  l’annĂ©e, en copropriĂ©tĂ© ou non
tant que vous n’y vivez pas, vous ĂȘtes un propriĂ©taire non-occupant.... On dĂ©crypte les situations dans lesquelles une assurance PNO est un vrai avantage.

đŸ›‹ïž Vous louez votre bien en meublĂ©

L’investissement locatif a le vent en poupe depuis l'entrĂ©e en vigueur de la loi Pinel. 30 % des transactions immobiliĂšres Ă©taient des investissements locatifs en 2021, une hausse de 2,7 % par rapport Ă  l'annĂ©e prĂ©cĂ©dente. La location meublĂ©e de votre propriĂ©tĂ© a certains avantages fiscaux et pratiques. Par exemple, vous pouvez proposer un bail d'un an au lieu de 3 ans. La location meublĂ©e augmente aussi la valeur locative. Ce type de location peut donc ĂȘtre intĂ©ressant si vous choisissez l’investissement locatif.

L'emplacement de votre propriĂ©tĂ©, la qualitĂ© de l'ameublement et celle de l'Ă©quipement ont aussi un impact sur votre revenu locatif... Vous avez donc probablement dĂ©jĂ  dĂ©pensĂ© une belle somme d'argent non seulement Ă  l’achat de votre bien mais aussi pour le mobilier. Bien sĂ»r, ce mobilier vous appartient, mais il peut ĂȘtre endommagĂ© par le locataire ou par un dommage quelconque. 

Votre locataire est obligĂ©(e) de souscrire un contrat d’assurance habitation ou alors il/elle sera en dehors des clous : le dĂ©faut d’assurance est illĂ©gal. Mais en cas de sinistre, les conditions de son contrat vont influencer votre niveau d’indemnisation. Et il y a une mauvaise nouvelle de plus 😔 : mĂȘme si votre locataire a pris une option ‘rĂ©Ă©quipement Ă  neuf’, cette garantie ne s'appliquera pas Ă  vos meubles. Elle s’appliquera seulement aux biens de votre locataire.

❌ Votre bien est vacant

Votre locataire a dĂ©mĂ©nagĂ© ? Il/elle aura forcĂ©ment rĂ©siliĂ© son contrat d’assurance habitation. Pourquoi payer une cotisation d’assurance s’il/elle n’est plus obligĂ©e de s’assurer dans votre bien ? Si votre bien est un investissement locatif, votre logement peut ĂȘtre vacant pendant un maximum de 12 mois pour que vous bĂ©nĂ©ficiez toujours des avantages fiscaux. Mais çà n’est certainement pas ce que vous souhaitez pour rentabiliser votre investissement ! 😅  Vous avez publiĂ© votre annonce pour trouver un nouveau locataire
et puis rien. Vous ĂȘtes en vacance locative et ça peut durer plusieurs semaines, voire peut-ĂȘtre plusieurs mois dans certaines villes ! Pendant ce temps, si votre bien n’est pas en copropriĂ©tĂ©, votre logement n’est pas protĂ©gĂ©. 

Les propriétaires bailleurs ne sont pas les seuls qui pourraient avoir un logement vacant.

Vous avez rĂ©cemment achetĂ© un bien dans lequel vous n’habitez pas parce qu’il est en travaux ? Eh oui, vous ĂȘtes aussi propriĂ©taire non-occupant ! Ce n’est pas parce que vous n’y habitez pas que vous ĂȘtes Ă  l’abri d’un sinistre. Votre acquisition et vos travaux vous coĂ»tent certainement dĂ©jĂ  assez cher, la derniĂšre chose que vous voulez est d’avoir des dĂ©penses supplĂ©mentaires ! Votre budget ameublement peut vite y passer dans ce cas.

On ne veut pas en rajouter une couche
mais vous ĂȘtes aussi toujours responsable des dommages causĂ©s par votre bien Ă  d’autres personnes. Vous n’y habitez peut-ĂȘtre pas, mais des artisans y passent la journĂ©e Ă  travailler, et c’est sans parler des biens des voisins qui sont Ă  proximitĂ©. Un pĂ©pin peut blesser vos ouvriers et mĂȘme les mettre en arrĂȘt maladie. Et il peut aussi endommager la maison de votre voisin. Il suffit qu’une tempĂȘte fasse tomber un arbre qui se trouve sur votre terrain sur la maison du voisin. Dans les deux cas, votre responsabilitĂ© civile est engagĂ©e et c’est Ă  vous de les dĂ©dommager de votre poche
 Sauf si vous avez un contrat d’assurance propriĂ©taire non-occupant ! 😜

🚹 Votre locataire est en dĂ©faut d’assurance

Et si vous louez votre logement et qu’il n’est pas vacant ? PremiĂšre bonne nouvelle : vous percevez votre loyer ! Enfin, en principe. Dans ce cas, c’est au locataire de s’assurer. Il/elle en a mĂȘme l’obligation et doit vous fournir une attestation d’assurance. Mais ça ne veut pas dire que tous les locataires s’assurent. Ou alors votre locataire vous avait fourni une attestation qui prouvait qu’il/elle Ă©tait assurĂ©, mais entre temps leur assureur a rĂ©siliĂ© leur contrat. 😬 Dans les deux cas, votre locataire est en dĂ©faut d’assurance. 

Top tip si vous ĂȘtes dans cette situation 💡

Commencez par envoyer une mise en demeure demandant la souscription Ă  une assurance sous un dĂ©lai d’un mois.

Mais oui, vous l’aurez devinĂ© : pendant ce temps, si vous n’avez pas de contrat d’assurance, votre bien n’est pas protĂ©gĂ©. Au bout d’un mois, vous avez deux options en tant que bailleur si la situation n’a pas changĂ© :

  • engager une procĂ©dure d’expulsion si le contrat de location inclut cette clause

ou

  • assurer le logement au nom du locataire et inclure le coĂ»t additionnel de l’assurance dans vos charges, vous pouvez inclure une majoration du coĂ»t qui va jusqu’à 10 %.

On ne vous cache pas que la deuxiĂšme option est beaucoup plus simple et beaucoup plus rapide ! ⚡Mais si ni vous ni le locataire n’a de  contrat d’assurance pour le bien, les dĂ©gĂąts peuvent vous  coĂ»ter trĂšs cher.

✅ Vous voulez ĂȘtre certain(e) d’avoir une couverture plus complĂšte que celle du locataire

Vous locataire vous a fourni une attestation d’assurance habitation ? Vous avez un locataire en or ! 😀 Mais souvenez-vous que pour votre locataire, la prime d’assurance habitation est une dĂ©pense obligatoire supplĂ©mentaire. Il y a donc de grande chance que votre locataire choisisse le moins cher pour rĂ©duire ses charges fixes. Qui dit moins cher dit peut-ĂȘtre couverture qui n’est pas optimale.

Couverture d'assurance pas optimale,

à quoi ça ressemble ?

Exclusions de garanties

Il existe beaucoup d’exclusions sur des aspects assez standards dans le monde de l’assurance. Par exemple, les dĂ©gĂąts des eaux dĂ»s au gel ne sont pas couverts. 

Plafonds de garanties pas (assez) élevés

Les plafonds de garanties ne correspondent pas aux plafonds standards qui se pratiquent sur le marché et qui sont donc trop bas.

Absence de garanties essentielles pour vous

Il ne contient pas de garanties qui vous pensez essentielles, par exemple le bris de glace ou le rééquipement à neuf. 

Ça vous choque ? Vous vous demandez pourquoi il/elle ferait ça ? oui, c’est le monde Ă  l’envers pour vous, mais vous ĂȘtes attachĂ© Ă  votre logement. Vous avez mouillĂ© votre chemise avec cet investissement. Ce n'est pas le cas de votre locataire. Ce qui est essentiel pour vous ne l’est pas (nĂ©cessairement) pour votre locataire ! Donc, en cas de pĂ©pin, vous pourriez avoir Ă  dĂ©bourser la diffĂ©rence si les frais de rĂ©paration sont plus Ă©levĂ©s que les plafonds de garanties de l’assurance de votre locataire.  Un sinistre pourrait donc toujours vous revenir cher
 et ça, ça n’est pas bon pour votre rentabilitĂ© ! 

Il est donc judicieux de quand mĂȘme s’assurer. Comme ça, vous serez sĂ»r de la qualitĂ© de votre couverture. 😀

Quid de la location saisonniĂšre, de la rĂ©sidence secondaire et du logement vacant đŸ€·

Pour louer sereinement votre location saisonniĂšre, s’assurer est vivement conseillĂ©. Les plateformes, comme Airbnb, Abritel, ont leurs assurances dĂ©diĂ©es, mais elles ne couvrent pas tous les risques. Par exemple, l’assurance d’Airbnb ne couvre pas les pertes dues Ă  des catastrophes naturelles, par exemple. Il vaut mieux donc vous protĂ©ger avec une assurance PNO.

Si votre bien immobilier est une rĂ©sidence secondaire et n’est jamais louĂ©, l’assurance rĂ©sidence secondaire 🏝 est beaucoup plus adaptĂ©e pour vous au niveau des garanties. Ce contrat prĂ©voit que vous occupiez le logement de temps en temps, tandis que l’assurance PNO, comme son nom l’indique, ne prĂ©voit pas d’occupation du bien de votre part.

Bon à savoir 💡

L’assurance PNO est diffĂ©rente de l’assurance propriĂ©taire non-occupant local commercial. L’assurance local commercial concerne la location d’un bien immobilier Ă  une entreprise, un professionnel, une association, pour un usage commercial.

đŸ€” Entre le propriĂ©taire et le locataire, qui se charge d’assurer le logement louĂ© ?

On l’a mentionnĂ© plus tĂŽt. Les locataires en France sont lĂ©galement obligĂ©s de souscrire Ă  une assurance habitation pour se protĂ©ger des risques locatifs comme les incendies, les dĂ©gĂąts des eaux ou encore les explosions depuis 1989. Votre locataire doit vous prĂ©senter une attestation d’assurance habitation lorsque vous lui donnez les clĂ©s du logement ainsi qu’une fois par an pendant la durĂ©e du bail et au moment du renouvellement du bail. 📜 Il/elle n’en a pas ? AĂŻe, aĂŻe, il est en dĂ©faut d’assurance. 😬 Dans ce cas, vous avez le droit d’en souscrire une et de rĂ©percuter le coĂ»t engendrĂ© sur le loyer
 Ou, vous pouvez aussi tout simplement mettre fin, il peut dĂ©cider de rĂ©silier le bail. Il vaut peut-ĂȘtre mieux pour vous de ne pas en arriver lĂ  !

Est-ce que j’ai une obligation de m’assurer en tant que  l’assurance propriĂ©taire non-occupant ?

Vous avez obligation de prendre une assurance PNO propriĂ©taire non-occupant seulement en copropriĂ©tĂ©. Depuis le 1er janvier 2015, avec la loi Alur, tous les propriĂ©taires de biens en copropriĂ©tĂ©s doivent souscrire Ă  une assurance responsabilitĂ© civile. 📝

Si votre appartement ou votre maison n’est pas dans une copropriĂ©tĂ©, vous n’avez pas obligation de vous assurer
 mais comme on l’a vu prĂ©cĂ©demment, c’est quand mĂȘme fortement recommandĂ©.

Et si le PNO et le locataire sont assurés ?

Si l’occupant du logement a une assurance multirisque habitation et que vous avez une assurance PNO, c’est la solution idĂ©ale. đŸ€˜ En effet, si l’occupant de votre logement a pris une assurance de base, il ne sera pas couvert pour certains types de sinistres. Il est mieux que vous ayez votre propre assurance, pour pouvoir prendre le relais, en cas de besoin.

En tant que bailleur, vous avez tout intĂ©rĂȘt Ă  vous assurer en complĂ©ment, en cas de nĂ©gligence d’assurance de l’occupant, ou encore pour assurer le logement entre deux locataires.

Garanties responsabilité civile du propriétaire bailleur : une autre raison clé de souscrire à une assurance propriétaire non-occupant

On a parlĂ© jusque lĂ  que presque exclusivement des sinistres qui pourraient endommager votre bien ou des sinistres dont votre locataire est responsable. Mais ça n’est pas la seule protection qui pourrait vous ĂȘtre utile ! Le contrat d’assurance propriĂ©taire non-occupant inclut deux autres garanties qui vous protĂšgent si votre responsabilitĂ© civile est engagĂ©e. 

La garantie recours des locataires

Ça semble logique, mais on n’y pense pas nĂ©cessairement : les sinistres ou la responsabilitĂ© ne vont pas que dans un sens ! Eh oui, vous n’ĂȘtes pas Ă  l’abri que votre bien cause des dommages Ă  vos locataires (corporels ou pas). Vous avez du mal Ă  visualiser la chose ? On vous fait un petit topo :

  • Un dĂ©gĂąt des eaux dĂ» Ă  des infiltrations d’eaux par la toiture ont endommagĂ© les biens de vos locataires parce que vous n’avez pas entretenu la toiture.
  • L’installation Ă©lectrique de votre bien est dĂ©faillante et cause un incendie dans le logement qui dĂ©truit les biens de vos locataires. 
  • Le balcon de votre bien s’effondre sur la voiture de votre locataire. 

On pourrait vous donner d’autres exemples, mais ce blog n’en serait Ă  ne plus finir ! 😅 Dans tous ces exemples (et bien d’autres encore), c’est Ă  vous d’indemniser vos locataires
mais sans contrat d’assurance propriĂ©taire non-occupant, ça sera de votre poche. Et ça, ça n’est pas trĂšs bon pour vos affaires ! Sans parler du fait que ça pourrait nuire Ă  vos relations avec votre agent immobilier. La garantie recours des locataires est justement lĂ  pour indemniser les locataires dans ces situations sans que vous ayez un sou Ă  payer (Ă  part peut-ĂȘtre une franchise). 😃 

Le plus FRIDAY 💛💜

Un dĂ©gĂąt des eaux dĂ©coule de votre responsabilitĂ© ? Votre locataire vous a demandĂ© une rĂ©duction du loyer Ă  cause de l’état de son logement ? On prend en charge votre perte de loyer et le montant des charges rĂ©cupĂ©rables que vous auriez dĂ» percevoir.

La garantie recours voisins et tiers

On va faire simple : si votre voisin ou un tiers est victime de l’un des exemples de sinistres qu’on a mentionnĂ© ci-dessus, c’est la garantie recours des voisins et des tiers de votre assurance propriĂ©taire non-occupant qui les indemnisera. Et si votre balcon Ă©crase la voiture de quelqu’un que vous ne connaissez pas ? La garantie s’applique quand mĂȘme. Car, oui, vous ĂȘtes toujours responsable du sinistre.

Assurance propriĂ©taire non-occupant : comment l’obtenir et Ă  quel tarif ? 💰

Pour effectuer votre devis en ligne, les assureurs vont vous demander la surface du bien, le nombre de piÚces, la zone géographique, les aménagements extérieurs, le montant souhaité pour les franchises, la valeur de vos biens, etc.

Pensez Ă  bien vĂ©rifier que le recours des locataires, le recours des voisins et des tiers et la perte de loyer soient bien couverts par les assureurs qui vous intĂ©ressent. Ce sont des garanties vraiment trĂšs importantes, qui peuvent ĂȘtre fournies par une assurance propriĂ©taire bailleur. Avec FRIDAY toutes ces garanties sont incluses dans nos couvertures Essentielle et SĂ©rĂ©nitĂ©. 😎

Au niveau du tarif, il faut savoir qu’une assurance propriĂ©taire bailleur est peu coĂ»teuse. Pour ce prix minime, il serait dommage de passer Ă  cĂŽtĂ© de garanties qui vous offriraient une meilleure protection. Il est important de ne pas sous-Ă©valuer un risque, seulement pour faire quelques minimes Ă©conomies financiĂšres. 💾

Chez FRIDAY, notre offre assurance habitation PNO commence Ă  partir de 3,62 € / mois seulement. Vous pouvez effectuer votre devis en ligne en quelques clics pour simuler votre tarif. La souscription se fait en 2 min et vous recevez l’attestation d’assurance immĂ©diatement. Alors, GO FRIDAY ! 😉

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Chez FRIDAY, des dĂ©veloppeurs, des codeurs, des concepteurs UX et des maĂźtres de mĂȘlĂ©e travaillent ensemble avec des actuaires et des experts en sinistres. Nous investissons du temps et de l'Ă©nergie pour rendre votre vie plus facile et sans souci. Nos articles sont lĂ  pour vous aider, mais ils ne se substituent pas aux conseils de professionnels qualifiĂ©s du monde jurique ou mĂȘme immobilier.