Tout savoir sur la valeur de reconstruction en assurance

Commençons par clarifier une chose : la valeur de reconstruction s'applique exclusivement aux biens immobiliers tels que les maisons et les appartements. Eh oui, elle ne concerne pas votre mobilier, qui l’eut crû. 😅 Cette forme d’indemnisation entre en jeu lorsque votre bien immobilier a été détruit. 

Ok, mais ça ne répond pas forcément à la question… On y vient. 😜

Pour les assureurs, la valeur de reconstruction…n’est pas exactement égale à la valeur de reconstruction. 🤪 Eh oui, l’expression n’est pas aussi explicite. 😕 En assurance, la valeur de reconstruction correspond à coût de reconstruction à neuf…moins un coefficient de vétusté. Vous avez bien lu : la vétusté est aussi applicable aux biens immobiliers car ils ont un certain âge et un certain niveau d’usure (par exemple au niveau de la toiture ou des fenêtres). 

Voici ce qui est pris en considération dans le calcul d’une indemnisation reposant sur la valeur de reconstruction : 

• La valeur d'achat du bien initial ;
• Le coût de la reconstruction du logement au moment du sinistre ;
• L'ancienneté et l'état de vétusté du logement ;
• La preuve de l'entretien effectué, qui peut être attestée par des factures.

Comme on l’a vu plus tôt, vous pensez peut-être que “valeur de reconstruction” est synonyme de “valeur à neuf”. Mais ces deux termes font bien référence à deux modes d'indemnisation bien distincts :

Valeur de reconstruction

Dans les faits, la valeur de reconstruction correspond à la valeur d’usage de votre bien. Votre assureur la détermine en déduisant un taux de vétusté au prix d’achat du bien. Dans l’esprit, votre assureur cherche à savoir quel serait le coût de reconstruction de votre maison pour qu’elle soit exactement dans le même état dans lequelle elle était juste avant le sinistre. Eh oui, à ce moment-là, votre bien n’était plus exactement flambant neuf et jamais utilisé. 😅 Certains assureurs habitation utilisent également les termes "valeur d'usage" ou "valeur résiduelle" pour désigner cette valeur.

Valeur à neuf ou reconstruction à neuf

La valeur de reconstruction à neuf correspond au coût de reconstruction…sans vétusté appliquée. Avec cette garantie, vous êtes bien indemnisée que si vous ne bénéficiez que de la valeur de reconstruction. 

Certains assureurs prévoient de vous indemniser sur la base de la reconstruction à neuf dans leurs contrats d'assurance multirisque habitation sans avoir besoin de souscrire à une option. Dans le cas contraire, elle peut être proposée comme une garantie spécifique liée à l'habitation. Parfois, la garantie de reconstruction à neuf est également désignée sous le nom de garantie de valeur à neuf. Pour en avoir le cœur net, pensez à consulter le détail du contrat de votre assurance maison ou de votre assurance appartement.

Les modalités d'indemnisation varient d'un assureur à l'autre, tant en ce qui concerne le niveau de compensation que le processus lui-même.

Remboursement intégral

Certaines compagnies d'assurance offrent une indemnisation complète aux assurés ayant souscrit une garantie de reconstruction à neuf. Si vous avez acheté votre bien immobilier pour 300 000 € et qu'il doit être reconstruit suite à un sinistre, vous serez indemnisé à hauteur de 300 000 €, sans déduction d'un taux de vétusté.

Indemnisation partielle si votre bien a un taux de vétusté trop important

Votre propriété est très ancienne ? Dans ce cas, même si vous bénéficiez de la garantie valeur de reconstruction à neuf, votre assureur peut tout de même appliquer un coefficient de vétusté car il estime que la vétusté de votre bien est trop importante. Dans ce cas, il va appliquer un coefficient de vétusté plafonné qui sera moindre que le réel coefficient de vétusté de votre bien. Ce plafond est généralement compris entre 20 % et 30 %.

Trop flou ? 😶‍🌫️ Prenons un exemple concret pour vous éclairer, 💡 Disons que vous avez acheté votre bien pour 300 000 €.. Selon l'évaluation d'un expert, la vétusté de votre bien est estimée à 40 %, ce que votre assureur estime être trop élevé pour bénéficier de la valeur de reconstruction à neuf. et votre contrat d'assurance habitation prévoit un plafonnement de remboursement à 25 %. Par conséquent, vous ne serez indemnisé qu'à concurrence de 255 000 €. Voici comment ce montant est calculé :

• Calcul de la valeur après déduction de la vétusté : 300 000 € - 40 % = 180 000 €
• Calcul du montant plafonné à 25 % : 300 000 € x 25 % = 75 000 €
• Calcul de l'indemnisation finale : 180 000 € + 75 000 € = 255 000 €

L’indemnisation s’effectue en deux étapes :

• Dans un premier temps, le coefficient de vétusté est appliqué au montant d'indemnisation. Dans l'exemple précédent, vous serez donc indemnisé à hauteur de 180 000 €.
• Dans un deuxième temps, généralement après l'exécution des travaux, l'assureur verse le complément d'indemnisation. Il peut s'agir soit du reste de la somme totale, soit d'un montant partiel correspondant au taux de vétusté plafonné.