Qu'est-ce que c'est la servitude de passage ?

Il existe plusieurs types de servitude pour arranger le tout. Votre bien immobilier est enclavé par le bien d'autrui, vous devez passer chez votre voisin ou votre terrain est simplement difficile d’accès ? La servitude de passage vous concerne et vous feriez bien de vous y intéresser avant d'acheter ou de louer un bien. Dites-vous que se taper dans la main 👏 ne fait pas forcément les bons voisins. La servitude de passage est bien encadrée par le droit et ce n'est certainement pas un hasard. Avant de vous prendre la tête avec votre voisin ou votre Maire, lisez notre article pour bien, et mieux, comprendre tout ce qui concerne la servitude de passage.

Avant de vous définir ce concept de droit civil, il faut bien comprendre les enjeux de la servitude de passage. L’enjeu principal est de pouvoir rentrer chez vous sans avoir à utiliser une catapulte ou devoir traverser la forêt communale avec les courses du mois sur le dos. 😅

Et ça, c’est juste la partie accès. La servitude de passage touche aussi à d’autres sujets comme l’entretien de la voie permettant l’accès, à qui revient sa responsabilité, qui doit l'assurer ou qui peut s'y garer… Et le dernier sujet est souvent un sujet de discorde entre deux propriétaires liés, malgré eux, par la proximité de leurs terrains. Tous ces sujets peuvent sembler anodins entre personnes de bonne volonté, mais ils peuvent rapidement faire tourner les relations au vinaigre 🤬.

Les bons comptes font les bons amis ? Une servitude de passage dont les termes sont imposés par un tribunal ou par un accord écrit à l'amiable fera les bons voisins.

Que sont le fonds servant et le fonds dominant ?

Ces deux termes sont fondamentaux pour comprendre ce qu'est la servitude de passage. En bref, il faut savoir qui est qui et, donc, qui fait quoi 😀 :

• Le fonds servant : c'est le propriétaire du bien qui, légalement ou contractuellement, laisse un passage sur son terrain afin de laisser passer le fonds dominant.
• Le fonds dominant : c'est le propriétaire du bien enclavé, ou difficile d’accès, qui jouit d'un droit de passage ou d'une servitude conventionnelle afin de passer chez son voisin.

Le droit de passage est tout simplement une forme de servitude de passage.  Par contre,  toutes les servitudes de passage ne sont pas des droits de passage. Toujours dans le flou ? 😶‍🌫️ On va éclairer la chose. .

En résumé, si vous voulez être carré, le terme « droit de passage » doit être utilisé quand la servitude de passage est dite « légale », c'est-à-dire dans le cas d'un terrain enclavé…contrairement à un terrain qui “juste” est difficile d’accès. Dans le langage quotidien, la différence se fait rarement, il faut donc rester vigilant.

La définition de la servitude de passage

La servitude de passage est une contrainte légale prévue dans le Code civil, article 637. Elle s’impose au propriétaire du bien qui est le fonds servant, c’est-à-dire celui qui sert de passage.  Le fonds servant doit obligatoirement laisser un passage sur son terrain au fonds dominant, celui qui va jouir de la servitude de passage. 

Pour faire valoir son droit, le fonds dominant doit être propriétaire d'un terrain enclavé ou difficile d’accès : 

• Si le terrain est enclavé, la servitude de passage devient un droit de passage obligatoire. 
• Si le terrain est difficile d’accès, il faut négocier avec le voisin et contracter par écrit un accord de servitude conventionnelle. Ce dernier peut être établi par le tribunal en cas de litige.

Et oui, c'est bien joli d'avoir le sentiment que votre terrain est enclavé, mais si la partie adverse a le sentiment contraire, comment faire 😤?

Le droit ne fait pas dans le sentiment et c'est tant mieux. Vous allez constater que définir un terrain enclavé est relativement simple, mais qualifier une insuffisance d’accès, ou un terrain difficile d’accès, est bien plus délicat.

Un terrain enclavé : le droit de passage

En droit, un terrain enclavé, c’est un terrain ou bien qui ne dispose d'aucun accès à la voie publique ou alors qui a un accès est insuffisant.

En clair 💡 cela signifie qu'il est physiquement impossible de créer une route raccordant votre bien à une voie publique ou que la voie est trop étroite ou dangereuse 🏔️.

Dès lors qu'un chemin carrossable conduit à votre bien, même s'il est vétuste, en mauvais état ou même difficilement praticable, votre terrain ne sera pas considéré comme une enclave. 

Vous et votre voisin ne trouvez pas d’accord sur l’accessibilité de votre bien ? C'est le juge qui statuera. Imaginez que votre terrain est entouré sur ses trois côtés et que le dernier côté est une falaise. Le droit va considérer que votre terrain est enclavé et que vous devez bénéficier de ce qu'on appelle un droit de passage. Un terrain peut être physiquement une enclave, mais plus rarement, il peut aussi être enclavé juridiquement. Par exemple, si votre seul accès se fait par une voie publique interdite à la circulation des voitures 🚗, votre bien sera considéré comme un terrain enclavé : vous profiterez donc d'un droit de passage.

Le droit de passage est tout de même conditionné et ne donne pas tous les droits au fonds dominant :

• Le passage doit se faire par l'endroit le moins préjudiciable
• Le passage doit être le plus court possible vers la voie publique
• Une indemnité doit être fixée à l'amiable ou par le tribunal

Un terrain difficile d’accès : la servitude conventionnelle 

C'est une nuance importante à comprendre, car un terrain difficile d’accès n'impose pas au propriétaire d'un bien de laisser un droit de passage. Il faut donc trouver un terrain d'entente avec le fonds servant. C'est le jeu des négociations qui finit parfois devant le tribunal. C'est pour cela qu'on parle d'une servitude conventionnelle car elle se base sur un accord ou sur une décision de justice. Les professionnels conseillent vivement de signer un accord amiable écrit afin d’entériner l'accord de servitude et ses conditions pour éviter le fameux « J'ai jamais dit ça 😡 » !

Maintenant que l'on sait ce qu'est une servitude de passage 👍, nous allons vous expliquer son fonctionnement. 

La transmission de la servitude de passage 

La servitude de passage n'est pas attachée à des personnes, mais à des biens. Cela signifie qu'elle se transmet avec la propriété. En cas d'une revente, d'une location, d'un héritage, etc. les nouveaux occupants pourront jouir de la servitude de passage sans avoir besoin de la renégocier.  

Combien de temps dure une servitude de passage ?

Étant rattachée à une propriété, la servitude de passage dure, en théorie, aussi longtemps que cette propriété existe. Mais ça n’évite pas qu’il y ait des exceptions et c’est exactement ce que prévoit le Code Civil : 

• Si le fonds dominant renonce à son droit
• Si la servitude de passage devient désuète grâce à un désenclavement par exemple
• Si la servitude de passage n'est pas utilisée pendant trente ans
• Si la voie devient impraticable et donc inutilisable
• Si le fonds servant et le fonds dominant deviennent un fonds unique

Comment assurer votre servitude de passage ?

L'usager est responsable du bon entretien de la voie utilisée. C'est donc à lui de l'assurer, même si ce n'est pas obligatoire. C'est à vous de voir, mais c'est une voie que vous allez emprunter avec votre véhicule, qui peut subir des dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, des événements climatiques... L'usager, le fonds dominant, ne dispose que de cette voie pour aller et venir et va se retrouver dans l'obligation de la réparer rapidement. Le plus simple, c'est de contacter votre assureur pour savoir comment votre assurance habitation prend en charge votre servitude de passage.

La servitude de passage est un sujet qui sent bon le procès 🧑‍⚖️ et la guerre de voisinage. Pourquoi ? Parce qu'aller dire à quelqu'un qu'il doit laisser passer son voisin chez lui et qu'il n'a pas le choix, c'est jeter les bases d’un conflit, même si, heureusement, des accords à l'amiable sont souvent signés. Si jamais vous ne trouvez pas un terrain d'entente, le plus simple est de laisser faire la justice en espérant que cela ne traîne pas, surtout si le litige concerne un bien enclavé. Il faut donc saisir votre tribunal judiciaire.

Le juge pourra statuer sur la voie de passage, sa situation, sa longueur, sur les indemnités, mais surtout il dira si la servitude de passage a lieu d'être.

Un contrat à l'amiable doit être le plus précis possible. On peut craindre d'être trop pointilleux 🧐, mais plus un contrat est précis, plus on évite les risques de conflits ☮️.

Ce contrat peut être signé devant un notaire ou être un acte sous seing privé, c'est-à-dire entre les deux parties.