Qu'est-ce que c'est la servitude de passage ?

La servitude de passage ? Vous pensez Ă  ce bon vieux Nicolas de La BoĂ©tie et Ă  la servitude volontaire ? Rien Ă  voir 😀... Quoi que c'est un sujet qui peut transformer votre gentil voisin en tyran et vos relations de bon voisinage en guerre de tranchĂ©es. La servitude de passage est un sujet qui peut devenir Ă©pineux, car elle oblige deux parties Ă  trouver un accord Ă  l'amiable ou Ă  laisser la justice faire


Il existe plusieurs types de servitude pour arranger le tout. Votre bien immobilier est enclavĂ© par le bien d'autrui, vous devez passer chez votre voisin ou votre terrain est simplement difficile d’accĂšs ? La servitude de passage vous concerne et vous feriez bien de vous y intĂ©resser avant d'acheter ou de louer un bien. Dites-vous que se taper dans la main 👏 ne fait pas forcĂ©ment les bons voisins. La servitude de passage est bien encadrĂ©e par le droit et ce n'est certainement pas un hasard. Avant de vous prendre la tĂȘte avec votre voisin ou votre Maire, lisez notre article pour bien, et mieux, comprendre tout ce qui concerne la servitude de passage.

Quels sont les enjeux de la servitude de passage ?

Avant de vous dĂ©finir ce concept de droit civil, il faut bien comprendre les enjeux de la servitude de passage. L’enjeu principal est de pouvoir rentrer chez vous sans avoir Ă  utiliser une catapulte ou devoir traverser la forĂȘt communale avec les courses du mois sur le dos. 😅

Et ça, c’est juste la partie accĂšs. La servitude de passage touche aussi Ă  d’autres sujets comme l’entretien de la voie permettant l’accĂšs, Ă  qui revient sa responsabilitĂ©, qui doit l'assurer ou qui peut s'y garer
 Et le dernier sujet est souvent un sujet de discorde entre deux propriĂ©taires liĂ©s, malgrĂ© eux, par la proximitĂ© de leurs terrains. Tous ces sujets peuvent sembler anodins entre personnes de bonne volontĂ©, mais ils peuvent rapidement faire tourner les relations au vinaigre đŸ€Ź.

Les bons comptes font les bons amis ? Une servitude de passage dont les termes sont imposés par un tribunal ou par un accord écrit à l'amiable fera les bons voisins.

Que sont le fonds servant et le fonds dominant ?

Ces deux termes sont fondamentaux pour comprendre ce qu'est la servitude de passage. En bref, il faut savoir qui est qui et, donc, qui fait quoi 😀 :

  • Le fonds servant : c'est le propriĂ©taire du bien qui, lĂ©galement ou contractuellement, laisse un passage sur son terrain afin de laisser passer le fonds dominant.
  • Le fonds dominant : c'est le propriĂ©taire du bien enclavĂ©, ou difficile d’accĂšs, qui jouit d'un droit de passage ou d'une servitude conventionnelle afin de passer chez son voisin.

Quelle est la différence entre droit de passage et servitude de passage ?

Le droit de passage est tout simplement une forme de servitude de passage.  Par contre,  toutes les servitudes de passage ne sont pas des droits de passage. Toujours dans le flou ? đŸ˜¶â€đŸŒ«ïž On va Ă©clairer la chose. .

En rĂ©sumĂ©, si vous voulez ĂȘtre carrĂ©, le terme « droit de passage » doit ĂȘtre utilisĂ© quand la servitude de passage est dite « lĂ©gale », c'est-Ă -dire dans le cas d'un terrain enclavé contrairement Ă  un terrain qui “juste” est difficile d’accĂšs. Dans le langage quotidien, la diffĂ©rence se fait rarement, il faut donc rester vigilant.

La définition de la servitude de passage

La servitude de passage est une contrainte lĂ©gale prĂ©vue dans le Code civil, article 637. Elle s’impose au propriĂ©taire du bien qui est le fonds servant, c’est-Ă -dire celui qui sert de passage.  Le fonds servant doit obligatoirement laisser un passage sur son terrain au fonds dominant, celui qui va jouir de la servitude de passage. 

Pour faire valoir son droit, le fonds dominant doit ĂȘtre propriĂ©taire d'un terrain enclavĂ© ou difficile d’accĂšs : 

  • Si le terrain est enclavĂ©, la servitude de passage devient un droit de passage obligatoire. 
  • Si le terrain est difficile d’accĂšs, il faut nĂ©gocier avec le voisin et contracter par Ă©crit un accord de servitude conventionnelle. Ce dernier peut ĂȘtre Ă©tabli par le tribunal en cas de litige.

Comment le droit dĂ©finit-il un terrain enclavĂ© et un terrain difficile d’accĂšs ?

Et oui, c'est bien joli d'avoir le sentiment que votre terrain est enclavĂ©, mais si la partie adverse a le sentiment contraire, comment faire đŸ˜€?

Le droit ne fait pas dans le sentiment et c'est tant mieux. Vous allez constater que dĂ©finir un terrain enclavĂ© est relativement simple, mais qualifier une insuffisance d’accĂšs, ou un terrain difficile d’accĂšs, est bien plus dĂ©licat.

Un terrain enclavé : le droit de passage

En droit, un terrain enclavĂ©, c’est un terrain ou bien qui ne dispose d'aucun accĂšs Ă  la voie publique ou alors qui a un accĂšs est insuffisant.

En clair 💡 cela signifie qu'il est physiquement impossible de crĂ©er une route raccordant votre bien Ă  une voie publique ou que la voie est trop Ă©troite ou dangereuse đŸ”ïž.

DĂšs lors qu'un chemin carrossable conduit Ă  votre bien, mĂȘme s'il est vĂ©tuste, en mauvais Ă©tat ou mĂȘme difficilement praticable, votre terrain ne sera pas considĂ©rĂ© comme une enclave. 

Vous et votre voisin ne trouvez pas d’accord sur l’accessibilitĂ© de votre bien ? C'est le juge qui statuera. Imaginez que votre terrain est entourĂ© sur ses trois cĂŽtĂ©s et que le dernier cĂŽtĂ© est une falaise. Le droit va considĂ©rer que votre terrain est enclavĂ© et que vous devez bĂ©nĂ©ficier de ce qu'on appelle un droit de passage. Un terrain peut ĂȘtre physiquement une enclave, mais plus rarement, il peut aussi ĂȘtre enclavĂ© juridiquement. Par exemple, si votre seul accĂšs se fait par une voie publique interdite Ă  la circulation des voitures 🚗, votre bien sera considĂ©rĂ© comme un terrain enclavé : vous profiterez donc d'un droit de passage.

Le droit de passage est tout de mĂȘme conditionnĂ© et ne donne pas tous les droits au fonds dominant :

  • Le passage doit se faire par l'endroit le moins prĂ©judiciable
  • Le passage doit ĂȘtre le plus court possible vers la voie publique
  • Une indemnitĂ© doit ĂȘtre fixĂ©e Ă  l'amiable ou par le tribunal

Le saviez-vous ? 💡

Le droit de passage n'est pas exclusif aux personnes et aux vĂ©hicules. Il comprend bien Ă©videmment les animaux 🐕‍đŸŠș. On associe aussi au droit de passage la servitude souterraine et aĂ©rienne : gaz, internet, tĂ©lĂ©phone, rĂ©seau d'eau, Ă©lectricitĂ©, etc. 

Si vous avez besoin d'entrer sur la propriĂ©tĂ© de votre voisin pour des travaux et d'une façon temporaire, c'est ce qu'on appelle la « servitude du tour d’échelle ». Il faut, bien entendu, l'accord du propriĂ©taire pour en jouir.

Un terrain difficile d’accùs : la servitude conventionnelle 

C'est une nuance importante Ă  comprendre, car un terrain difficile d’accĂšs n'impose pas au propriĂ©taire d'un bien de laisser un droit de passage. Il faut donc trouver un terrain d'entente avec le fonds servant. C'est le jeu des nĂ©gociations qui finit parfois devant le tribunal. C'est pour cela qu'on parle d'une servitude conventionnelle car elle se base sur un accord ou sur une dĂ©cision de justice. Les professionnels conseillent vivement de signer un accord amiable Ă©crit afin d’entĂ©riner l'accord de servitude et ses conditions pour Ă©viter le fameux « J'ai jamais dit ça đŸ˜ĄÂ Â»Â !

La servitude de passage : la durĂ©e et l’indemnisation

Maintenant que l'on sait ce qu'est une servitude de passage 👍, nous allons vous expliquer son fonctionnement. 

La transmission de la servitude de passage 

La servitude de passage n'est pas attachée à des personnes, mais à des biens. Cela signifie qu'elle se transmet avec la propriété. En cas d'une revente, d'une location, d'un héritage, etc. les nouveaux occupants pourront jouir de la servitude de passage sans avoir besoin de la renégocier.  

Le saviez-vous ? 💡

Lors d'une vente d'un bien immobilier, le vendeur, ou le mandaté, a pour obligation de faire mention de la présence d'une servitude de passage.

Combien de temps dure une servitude de passage ?

Étant rattachĂ©e Ă  une propriĂ©tĂ©, la servitude de passage dure, en thĂ©orie, aussi longtemps que cette propriĂ©tĂ© existe. Mais ça n’évite pas qu’il y ait des exceptions et c’est exactement ce que prĂ©voit le Code Civil : 

  • Si le fonds dominant renonce Ă  son droit
  • Si la servitude de passage devient dĂ©suĂšte grĂące Ă  un dĂ©senclavement par exemple
  • Si la servitude de passage n'est pas utilisĂ©e pendant trente ans
  • Si la voie devient impraticable et donc inutilisable
  • Si le fonds servant et le fonds dominant deviennent un fonds unique

Comment assurer votre servitude de passage ?

L'usager est responsable du bon entretien de la voie utilisĂ©e. C'est donc Ă  lui de l'assurer, mĂȘme si ce n'est pas obligatoire. C'est Ă  vous de voir, mais c'est une voie que vous allez emprunter avec votre vĂ©hicule, qui peut subir des dĂ©gĂąts des eaux, les catastrophes naturelles, des Ă©vĂ©nements climatiques... L'usager, le fonds dominant, ne dispose que de cette voie pour aller et venir et va se retrouver dans l'obligation de la rĂ©parer rapidement. Le plus simple, c'est de contacter votre assureur pour savoir comment votre assurance habitation prend en charge votre servitude de passage.

Que faire en cas de litige sur une servitude de passage ?

La servitude de passage est un sujet qui sent bon le procĂšs đŸ§‘â€âš–ïž et la guerre de voisinage. Pourquoi ? Parce qu'aller dire Ă  quelqu'un qu'il doit laisser passer son voisin chez lui et qu'il n'a pas le choix, c'est jeter les bases d’un conflit, mĂȘme si, heureusement, des accords Ă  l'amiable sont souvent signĂ©s. Si jamais vous ne trouvez pas un terrain d'entente, le plus simple est de laisser faire la justice en espĂ©rant que cela ne traĂźne pas, surtout si le litige concerne un bien enclavĂ©. Il faut donc saisir votre tribunal judiciaire.

Le juge pourra statuer sur la voie de passage, sa situation, sa longueur, sur les indemnitĂ©s, mais surtout il dira si la servitude de passage a lieu d'ĂȘtre.

Le saviez-vous ? 💡

  • C'est au propriĂ©taire du fonds dominant, celui qui jouit du droit de passage, de dĂ©montrer que son bien est enclavĂ©. 
  • Si l’indemnisation proposĂ©e ne lui convient pas, c'est au propriĂ©taire du fonds servant de prouver les dommages qu'il subit.

Que doit contenir un contrat à l'amiable pour une servitude de passage ?

Un contrat Ă  l'amiable doit ĂȘtre le plus prĂ©cis possible. On peut craindre d'ĂȘtre trop pointilleux 🧐, mais plus un contrat est prĂ©cis, plus on Ă©vite les risques de conflits â˜źïž.

Un contrat doit préciser :

L'emplacement et les caractéristiques de la voie de passage :

situation sur le terrain, largeur, longueur, etc.

Les indemnités dues au fonds servant pour le « dérangement » :

il n'y a pas rĂšgle, il faut simplement s'entendre...

Et toutes les précisions qui vous semblent nécessaires.

Ce contrat peut ĂȘtre signĂ© devant un notaire ou ĂȘtre un acte sous seing privĂ©, c'est-Ă -dire entre les deux parties.

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