L’assurance copropriété pour les syndics bénévoles

Un syndic bénévole, c’est simplement un gestionnaire de copropriété qui ne possède pas de qualifications professionnelles spécifiques. L’assemblé générale du syndicat de la copropriété (c’est-à-dire l’intégralité des copropriétaires) élit le syndic bénévole parmi les copropriétaires eux-mêmes. De manière générale, le syndic bénévole ne se compose que d’une seule personne.  Pourquoi faire ce choix ? Tout revient à une question d’argent : un syndic bénévole coûte beaucoup moins cher qu’un syndic professionnel. 😅 Et puis il s’agit aussi de questions de réactivité (le syndic bénévole ne s’occupe que de cette copro) et de transparence dans la gestion des affaires de la communauté. Enfin, du moins, on l’espère ! 

Syndic bénévole, syndic professionnel… Même bataille. Ils partagent tous les deux les mêmes responsabilités de manière générale. Mais le syndic bénévole est exempté de certaines obligations spécifiques. Par exemple, il n'est pas tenu de mettre en place un système en ligne (extranet) permettant aux copropriétaires et au conseil syndical de consulter les documents, avec un espace personnel dédié à chacun.

Le syndic bénévole est responsable de : 

• l'entretien physique de la copropriété : par exemple, la réalisation des travaux de maintenance ou de rénovation 
• l’application du règlement de copropriété
• l’application correcte des décisions prises lors des assemblées générales
• la gestion financière de la copropriété : gérer le budget prévisionnel de la copropriété, de surveiller les comptes du syndicat ainsi que leurs annexes, et de les soumettre au vote des copropriétaires lors des assemblées générales.
• l’administration de la copropriété : l'envoi des convocations pour les assemblées générales et la gestion des contrats avec les fournisseurs de services…comme par exemple, les contrats d’assurance. 😉

On vous l’a dit plus tôt : un syndic bénévole n’a aucune obligation de s’assurer. Mais il vaut quand même mieux l’être pour éviter les mésaventures. 😅 La responsabilité civile offre une protection au syndic bénévole dans le cadre de ses fonctions. Étant donné la diversité de ses missions, le syndic bénévole est inévitablement exposé à divers risques. L'assurance responsabilité civile couvre, par exemple, les situations suivantes :

• Les erreurs involontaires du syndic, telles qu'un oubli d'envoi de documents ou une convocation tardive à une assemblée générale.
• La prise en charge des frais juridiques en cas de mauvaise exécution des travaux par un prestataire ou en cas d'abandon de chantier.
• Les erreurs lors de la signature d'un devis, notamment en cas d'omission d'informations.
• Les erreurs d'appréciation d'un devis qui entraînent une augmentation du coût de la prestation.

Cela s'explique par l'impossibilité de distinguer le syndicat, dont le syndic bénévole fait partie, du syndic lui-même. En d'autres termes, lorsque la gestion de la résidence n'est pas confiée à un professionnel, il n'est pas possible pour le syndic et le syndicat de se retourner l'un contre l'autre en cas de problème. Dans de telles situations, l'assurance responsabilité civile du syndic bénévole ne sera pas compétente. Mais  cette assurance offre quand même  une protection au syndic bénévole envers les tiers et couvre les éventuelles pertes de documents ou les mises en danger de tiers dans les parties communes.

Ce n'est pas parce que vous êtes un syndic bénévole que l’obligation d’assurer les parties communes de votre copro ne vous concerne pas. Eh oui, vous devez toujours souscrire un contrat de responsabilité civile pour couvrir les couloirs, les cages d’escaliers, les ascenseurs…entre autres. Car des accidents peuvent toujours arriver. Un copropriétaire, un locataire ou un membre de l’équipe d’entretien peut tomber dans les escaliers parce qu’ils sont en mauvais état. Et dans ce cas, en l’absence de responsabilité civile pour couvrir les parties communes, l’indemnisation sortira directement du budget de la copro. 😬 Il en va de même si une canalisation commune se rompt et qu’elle inonde certains appartements.

Vous êtes obligé de souscrire une garantie responsabilité civile pour couvrir les parties communes de la copro…mais saviez-vous qu’elle ne couvre pas les dommages que votre cage d’escalier, votre ascenseur ou bien le parking souterrain peut subir ? 🤔 Pour les protéger contre les aléas climatiques ou bien encore les incendies ou les dégâts des eaux, il faut souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI). C’est grâce à ce contrat que vous allez pouvoir être indemnisé en cas de dommages aux biens immobiliers. 

Quand vous souscrivez à une assurance multirisque immeuble, vous le faites généralement pour un an. Après un an, la reconduction est automatique.. À la fin de chaque année, le contrat est donc renouvelé automatiquement, à moins que le syndic ne demande sa résiliation.

A l’échéance du contrat, vous pouvez demander la résiliation du contrat deux mois avant la date de reconduction du contrat sans donner de motif. En dehors de l’échéance du contrat, vous pouvez résilier le contrat en cas de hausse de votre prime ou d’une réduction du risque qui n’implique pas une réduction de votre prime. 

Cette demande de résiliation doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour changer d'assurance de copropriété, le syndic est tenu de soumettre la proposition de changement d'assurance à un vote lors d'une assemblée générale.

L'assurance est un requis incontournable pour la copropriété, ainsi que pour les copropriétaires, qu'ils résident dans leur logement ou non, et également pour les locataires, conformément à la loi Alur de 2014 :

• Copropriétaire occupant : Les propriétaires qui occupent leur logement sont tenus de souscrire une assurance responsabilité civile propriétaire occupant.
• Copropriétaire non-occupant : Les propriétaires qui n'habitent pas leur bien immobilier doivent impérativement souscrire une assurance appelée assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO). Cette assurance couvre diverses situations, notamment les dommages survenant lorsque le logement est vacant, lorsque l'assurance du locataire est insuffisante ou absente, ou lorsque le sinistre est attribuable au propriétaire (par exemple, en cas de défaut d'entretien des canalisations).
• Locataire : Les locataires sont tenus de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs, qui inclut généralement une responsabilité civile locataire (appelée garantie recours des voisins et des tiers). Il est également recommandé aux locataires de souscrire une assurance multirisque habitation pour protéger leurs biens en cas de sinistre. Il est important de noter que l'assurance responsabilité civile n'est pas obligatoire pour les locations saisonnières ou les logements de fonction.