L'assurance copropriété : comment est assuré votre immeuble ?

24 novembre 2023

Les propriétaires d'un logement en copropriété se posent souvent des questions sur leur copropriété et ses règles, notamment en ce qui concerne l'assurance. Que passe-t-il en cas de vol ou d'un sinistre démarrant dans les parties communes de l'immeuble ? Qui est qui, qui fait quoi et où est Charlie ? FRIDAY vous explique tout ce qu'il faut savoir sur l'assurance copropriété et même un peu plus. 😀

Copropriété : qui en sont les différents acteurs ?

Cela peut paraître tellement évident mais, croyez-nous, rien n'est évident. 😅 Alors commençons par les bases. Dans une copropriété, on y trouve :

  • Le syndic : c’est le gestionnaire qui organise les finances et la vie de la copropriété. Il est lié par un contrat avec le syndicat des copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou non.
  • Le syndicat des copropriétaires : il est formé de tous les propriétaires de la copropriété. Il se rassemble au moins une fois par an pour voter les budgets et les éventuels travaux comme les ravalements, sans doute le plus grand sujet de discorde dans une copropriété comparable au débat  “chocolatine vs pain au chocolat” 😂.

Les copropriétaires occupants, non-occupants ou bailleurs : ce sont les propriétaires des logements. Autrement dit, un locataire n'est pas copropriétaire.

Le saviez-vous ?💡

Les trois entités (syndic, syndicats des copropriétaires et copropriétaires peuvent être jugées responsables devant les tribunaux. C'est donc pour cette raison que l'assurance responsabilité civile est obligatoire aussi bien pour le syndicat de copropriétaires, que pour les copropriétaires occupant ou non.

Quelle assurance copropriété est obligatoire et pour qui ?

L’obligation d’assurance pour les copropriétaires

On ne va pas tourner autour du pot. L'assurance copropriété est obligatoire et c'est la loi Alur du 24 mars 2014 qui le dit. Petit rappel pour tous ceux qui ont séché les cours sur l'assurance habitation 😉 : la responsabilité civile permet de couvrir une personne morale ou une entité contre les dommages qu'elle pourrait causer à un tiers de façon involontaire.

Quand vous êtes copropriétaire dans un immeuble, un sinistre qui se déclare chez vous peut très rapidement se propager chez les voisins…et donc leur causer des dommages. 😬 Si vous habitez en étage, un dégât des eaux chez vous peut causer des dommages à votre voisin du dessous par exemple. Et en cas d’incendie hors de contrôle qui provient de chez vous, tous vos voisins (du palier, du dessus comme du dessous) pourraient être concernés. 

Et comme le dit la loi, vous devez indemniser les dommages que vous causez à autrui. D’où l’obligation d’assurance si vous êtes copropriétaire. 

L’obligation d’assurance pour les copropriétaires

Une copropriété doit aussi obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile. Eh oui, une copropriété peut aussi causer des dommages à des tiers. On voit votre question venir : comment une copropriété pourrait poser des dommages à un tiers ? 🤔 Prenons le sinistre préféré des Français : le dégât des eaux. Imaginez une fuite dans les parties communes qui aurait l'indélicatesse de s'inviter chez vous et ravager votre intérieur 😣. Venant des parties communes, on pourrait se dire « c'est la faute à personne ». Et ça serait faux ❌. C’est la copropriété qui en est responsable, c'est donc son assurance responsabilité civile qui va vous dédommager si votre appartement est victime d'un sinistre né dans les parties communes.

Le saviez-vous ? 💡

Le syndicat de copropriétés est responsable et c'est l'article 1 de la Loi du 10.7.65 qui le dit : « les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien des parties communes. »

Assurance copropriété obligatoire : c'est quoi les parties communes ?

Les parties communes d'une copropriété sont définies par une loi du siècle dernier : article 3 de la loi de 1965.

  • Le sol et les escaliers
  • Les cours
  • Les espaces verts
  • Le gros œuvre
  • Les éléments d’équipements communs dont les canalisations traversant les murs des appartements.

Les locaux communs (local à vélo, local poubelles, parc, jeux pour enfants, piscine, etc.).

Le saviez-vous ?💡

Selon le règlement de votre copropriété, certaines parties privées peuvent être considérées comme communes : garage, cave, etc.

Quels sont les risques si votre copropriété n'est pas assurée ?

Le syndicat de copropriété et les copropriétaires encourent les mêmes conséquences s’ils sont en défaut d’assurance et qu’un sinistre se déclare dans les parties communes ou dans . On trouve deux types de conséquences financières dans ce cas.

Pertes financières liées à la réparation des dégâts et l’indemnisation des sinistrés :

Travaux, dédommagement des meubles et affaires détruits, frais de relogement, indemnisation des dommages corporels…

Paiement de dommages et intérêts

Et si jamais la victime vous attaquait ou attaquait la copropriété en justice pour défaut d’assurance, vous pourriez avoir des dommages et intérêts à leur verser.

  • Pertes financières liées à la réparation des dégâts et l’indemnisation des sinistrés : travaux, dédommagement des meubles et affaires détruits, frais de relogement, indemnisation des dommages corporels…
  • Paiement de dommages et intérêts : et si jamais la victime vous attaquait ou attaquait la copropriété en justice pour défaut d’assurance, vous pourriez avoir des dommages et intérêts à leur verser.

Et là, vous vous dites : si c'est la copropriété qui paye de sa poche, c'est donc vous qui allez payer des charges supplémentaires ? Vous avez tout compris ! 👍 La Loi Alur permet d'éviter ces risques en rendant obligatoire la responsabilité civile.

Le saviez-vous ?💡

Vous voulez savoir si votre copropriété est bien assurée ? Rien de plus simple : il suffit de contacter votre syndicat de copropriétaires ou le syndic pour obtenir une copie de l'attestation d’assurance. Vous avez le droit en tant que propriétaire de consulter le contrat d'assurance et, d'ailleurs, tout ce qui concerne la copropriété.

Quelle assurance souscrire pour sa copropriété ?

C'est un sujet qui, théoriquement, est simple mais qui, dans les faits, est plus complexe. L’obligation d’assurance pour les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires ne concerne que la  responsabilité civile. En cas de sinistre qui n’endommage que votre logement ou que les parties communes, la responsabilité civile seule ne vous versera aucune indemnisation. Pour recevoir une indemnisation dans ce cas, il faut souscrire à une assurance multirisque. Pour les copropriétaires, il s’agit de l’assurance multirisque habitation. Et pour les syndicats de copropriétaires, il s’agit d’une assurance multirisque immeuble.  

On retrouve souvent les mêmes garanties dans les contrats d’assurance multirisque habitation et immeuble : dégât des eaux, incendies, événement climatique, catastrophe naturelle, catastrophe technologique, acte de terrorisme, dommages électriques, vol et vandalisme et bris de glace. 

Pour assurer l’intégralité de la copro, il faut convaincre les copropriétaires de souscrire une assurance plus étendue, même si le coût est plus élevé. 😅 Eh oui, le multirisque immeuble n’est pas obligatoire. Mais les arguments ne manquent pas puisqu'en cas de dommages aux parties communes, les coûts des travaux seront divisés entre les copropriétaires. Et ça ne voudra dire qu’une seule chose pour le future : une augmentation des charges de copro. 😬  

Questions-réponses rapides

  • Qu'est-ce que c'est une copropriété ?

    L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme étant « un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes »

  • Qui doit assurer la copropriété ?

    C'est le syndicat de copropriété. Si le sujet vous tient à cœur, vous devez en parler au délégué élu du syndicat de copropriété qui est justement là pour centraliser les demandes.

  • Comment gérer les sinistres en copropriété ?

    C'est le syndic de copropriété qui, une fois contacté par le syndicat des copropriétaires, doit prévenir l'assurance si le début du sinistre a été localisé dans les parties communes.

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